在商品房交易过程中，开发商在与购房者签订正式商品房买卖合同之前，要求购房者签订认购书，交纳认购款。

    开发商要求购房者签订认购书。一般情况有两种：一种是开发商所销售房屋未取得房产预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种是开发商已取得房产预售许可证或销售的是现房，开发商为购房者保留预订的房屋，作为交换，要求购房者签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房者不购买该房屋，就无权要回所交纳的认购款。

    第一种情况的认购书，在未取得预售许可证前，而不是取得房产预售商品房之后，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。如果开发商在购房者起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房者起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样。

     第二种情况的认购书，《最高法院解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。