转眼之间，2023年即将结束。在马上到来的2024年，济南楼市主战场在哪里？

在我们看来，2024年济南房地产市场中在售楼盘、新开楼盘最多的片区，将是济南东站片区。

不过，与前些年的市场不同，地方国资平台开发的楼盘，将成为该片区的主力。

1、对于刚需来说，这个位置是不错的

济南东站片区，位于胶济铁路以北、大辛河以东、东绕城高速以西。简单地说，它在济南绕城高速以内的东北角。

对于刚需客户来说，这个位置整体还是不错的。

它在高新区、长岭山片区、雪山片区正北侧，处在绕城高速以内，属于一个并不是很远的地方。

这里城市定位比较高，有3号线、6号线、9号线等多条地铁经过。

而且，这里是东绕城高速内最后一大片可开发区域，有众多楼盘正在建设，城市发展速度很快。

所以，虽然该片区也有一些缺陷，比如产业比较薄弱，部分楼盘配套不成熟，短期内生活不方便，但总体上我们认为，这里是济南刚需买房族可以重点考虑的一个区域。

2、国资担当主力，大量已拍卖土地待开发

近几年，东站片区是济南供地量最大的地方，有很多土地已经出让但房子还没有盖起了。

这些待开发的土地主要集中在以下四个区域：

片区西南角，历城控股开发的文誉城，目前已经开售，但还有多个地块未入市，预计2024年会大规模入市。

片区西部，奥体中路北延线两侧，也就是张马片区，济南轨交有7个住宅地块待开发，目前产品规划已经公示。

片区南部，凤凰路西侧，工业北路以南，恒大城东侧，中电建核电、建发于2023年在这里分别拿下两宗宅地，产品预计2024年会入市。

片区北部，济南东站西南侧，凤凰路以东、白泉至华山绿廊以北，济南轨交在那里有多宗土地，部分产品已经公示规划。

片区东部，凤鸣路以东，工业北路以北，济南城投拍下了N宗宅地，目前正在寻找合作方，并与某房企达成初步合作意向。

这些土地的规模非常庞大：

面积合计达到约98.46万㎡，规划地上建筑面积达到181.19万㎡。如果按照120㎡/套计算，这些土地可建设约1.5万套住宅。如果按照1.5万元/㎡售价计算，这些房屋的总值可达271.8亿元。

这些土地的详细情况如下：

我们还能看到，以上土地全部被国企摘走。其中，恒大城东侧的两宗土地被建发、中电建核电摘走，其他土地全部被济南地方国资平台摘走。

3、平淡行情可能会持续很久，买房人淡定

三季度以来，济南楼市很平淡。在这样的行情下，很多人可能会问，明年适合买房吗？

个人觉得，在当前行情下，买房应当量力而行，不宜激进，不要把自己逼太紧。

我们判断，房地产市场目前的行情是很多深层次原因导致的，短期内恐怕无法改变。

这些深层次原因包括：房价长期以来的暴涨，导致房价收入比过高，把很多想买房子的人赶出了市场；新出生人口的下降，老龄人口的增长，老龄化时代的到来，将导致购房总需求降低、二手房供应大增；宏观经济层面的一些原因，导致很多人收入水平下降，等等。

我们对济南的楼市并不是特别悲观，因为我们觉得，济南作为一个1亿人口的大省省会，人口吸引力还是很强的，还有很多人等待着进入济南，这是济南房地产市场的最大支撑。

不过，市场可能要等一段时间，等着需求的恢复。在这样的时间段，买房完全可以淡定一些。