10月26日，济南市房地产业协会发布2023年1-9月份济南房地产市场运行情况及销售排行榜。前三季度，济南住宅销售5.44万套，面积725.88万平方米，均价为15037.97元/平方米，其中新建住宅主城区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新，下同）较2022年明显提升。此外，外地购房者占比明显提升，尤其购买二手住宅比例较高，10-20年房龄的二手次新房套数占比接近70%。

根据统计，今年1-9月份，济南商品房销售面积规模稳定，新建商品房网签14.70万套，面积1152.67万平方米、同比上涨4.36%。其中，住宅销售5.44万套，面积725.88万平方米、同比上涨0.10%，均价为15037.97元/平方米、同比上涨7.59%，住宅去化周期约14.3个月（2022年为14.1个月），处于合理区间。

二手房方面，今年前三季度济南网签7.29万套、网签面积566.27万平方米、同比上涨56.69%。其中二手住宅交易4.73万套、成交面积493.03万平方米、同比上涨55.99%。二手住宅主城区网签3.70万套（376.88万平方米，占比82.24%），约占全市成交套数的83.64%，历城、市中、历下交易占比较高，分别为26.68%、21.17%、20.46%。

值得一提的是，外地人购房占比有所提升。2022年9月限购政策调整后，外地购房者占比明显提升，新建、二手住宅外地购房者占比均超过30%，尤其购买二手住宅比例较高，10-20年房龄的二手次新房套数占比接近70%。

新建商品住宅库存基本合理，区域分化明显。截至9月底新建商品住宅去化周期约14.3个月（2022年底为14.1个月）。主城区历下、市中、天桥、槐荫、高新、历城六区，销售面积511.73万平方米，占全市总成交面积的70.53%（2022年为63.62%）。从区域去化情况来看，历下区、市中区、历城区等核心区域住宅去化周期在9-10个月左右，市场出现供不应求的现象（例如东部盛福、长岭山等热点区域）；周边区域库存压力仍然较大。

同时，套均面积仍居高位。2023年1-9月份商品住宅的套均面积达到133.75平方米，套均面积仍居高位。从成交的面积段结构来看，面积100-120平方米、120-144平方米户型，分别占住宅总成交量的24.37%、43.22%，占总交易量的67.59%，144平方米以上的大户型产品约占26.22%，非本市户籍家庭购房占比超过30%（2022年为19.1%），改善需求项目占比高。

今年1月18日，济南市进一步调整调控政策措施，对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。非本市户籍家庭在济南市限购区域内购房，不再提供个人所得税或社会保险证明。6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

9月11日，为保持房地产市场平稳健康发展，支持刚性和改善性购房需求，济南市适时做出政策调整。取消限购范围，取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。取消限售条件，在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。优化住房公积金使用政策，对济南市符合购房提取住房公积金条件的职工，可预提住房公积金支付购房首付款。优化差别化住房信贷政策，降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求。支持金融机构与贷款人自主协商确定，降低存量首套住房商业性个人住房贷款。

根据市场预判，近年来，济南市商品住宅销售规模相对稳定，新建住宅保持在1000-1200万平方米左右，年底前有望实现1000万平方米左右的市场规模；二手住宅若保持当前趋势，全年有望突破600万平方米的交易量，较往年增加50%左右规模（往年保持在约400万平方米），将继续分化新房市场份额。预计全年商品房市场整体仍将保持比较稳定的交易量。